Consigli pratici per chi vuole acquistare una casa da ristrutturare in Sardegna, come evitare truffe e brutte sorprese.

Acquistare una casa da ristrutturare in Sardegna, magari una piccola casa di campagna con vigna ed oliveto e' il sogno di molti italiani e stranieri.

Purtroppo pero' e' bene sapere che acquistare una casa da ristrutturare in Sardegna potrebbe rilevarsi una bruttissima esperienza per colpa di alcuni furbi e di alcuni modi di agire ancora diffusi in una parte, seppur limitata,  della popolazione.

Riassumo qui sotto una serie di suggerimenti derivanti da esperienze dirette di alcuni lettori, suggerimenti che saranno utilissimi per stare alla larga dai furbetti e disonesti.

1. Civile Abitazione o Capanno Attrezzi? Leggendo gli annunci online molti proprietari ed alcune agenzie promuovono semplici capanni attrezzi NON ABITABILI, come abitazioni civili. In questo modo vogliono attirare ed interessare l'acquirente per poi agire nei modi seguenti: 1. cercano di chiudere la vendita sperando che il cliente (magari estero) non si accorga che la casa e' ai fatti un capanno attrezzi 2. quando incontrano il potenziale cliente gli dicono che la casa e' un capanno attrezzi ma tentano di convincerlo che sara' possibile trasformarlo in civile abitazione. Purtroppo con le leggi attuali NESSUN CAPANNO ATTREZZI PUO'ESSERE TRASFORMATO IN CIVILE ABITAZIONE  (ad esempio nella zona della Bonifica di Alghero). Ci sono spiragli solo se si e' coltivatore diretto residente in Sardegna ma la questione e' molto dubbia e complessa. Per questo motivo prima di acquistare qualsiasi abitazione fate verificare da un geometra o ingegnere (preferibilmente di vostra fiducia anche se non e' del territorio ed assolutamente non legato al venditore) che l'immobile in vendita sia già' civile abitazione. 
2. Parti dell'abitazione abusive e non condonate. I venditori e/o proprietari spesso omettono di dire o lo dicono all'ultimo momento che parti dell'abitazione sono abusive e solitamente dicono al potenziale compratore che potranno essere condonate. Fate attenzione anche a questo punto.
3. Il venditore e' autorizzato a vendere o sta tentando di vendere la famosa Fontana di Trevi come Toto'? Capita spesso che chi vende non possa veramente vendere nel senso che la casa in vendita non e' proprietà' ma e' un'eredita' contesa da moltissimi parenti quindi ai fatti non c'e' l'autorizzazione a vendere. Su questo aspetto sia privati sia agenzie sono molto vaghi e spesso omettono di fornire in prima battuta il certificato di proprieta'. Fate quindi moltissima attenzione a questo aspetto perché' potreste perdere soldi e tempo per niente. Come buona norma non anticipate MAI nessuna caparra fino a che il vostro geometra di fiducia non vi conferma per scritto che la casa e' a posto con tutti i documenti.
4. Negoziazione non corretta ed aumento di prezzo all'ultimo momento. Altra problematica che si presenta soprattutto se si tratta direttamente con i privati e' il prezzo. Purtroppo in Sardegna e' ancora molto diffusa tra molte persone la convinzione che chi viene da fuori e' ricco e benestante e che quindi e' disposto a pagare qualsiasi cifra una volta che si e' innamorato della casa e della terra. Questa mentalità' porta alcune volte a situazioni nei quali i proprietari, una volta che hanno visto che il potenziale acquirente e' innamorato dell'immobile ed ha speso soldi per visionarlo etc, ad aumentare considerevolmente il prezzo all'ultimo momento non mantenendo la parola data. Gli aumenti possono essere anche di 30.000 o 100.000 euro a seconda della scorrettezza ed ingenuità' dello specifico venditore.
5. Vendo si o vendo no? Chissa', forse cambio idea all'ultimo momento? Ultima delle pratiche scorrette segnalate dai lettori e' la seguente: il privato che vende vuole ottenere il massimo profitto o forse non e' sicuro di vendere allora mette sul mercato l'immobile con un prezzo, lo fa visionare, sente proposte ma poi all'ultimo momento si tira indietro e non vende o spara prezzi elevatissimi.

A quanto pare dalle segnalazioni arrivateci, queste pratiche sono abbastanza diffuse in Sardegna ed e' importante stare molto attenti prima di acquistare qualsiasi cosa. Ci sono ovviamente moltissime persone oneste ma purtroppo se si sta acquistando casa in Sardegna e' fondamentale tenere ben presente i punti qui sopra e prestare moltissima attenzione. 

La Sardegna e' una terra eccezionale e sarebbe importante che le moltissime brave persone che vivono in Sardegna segnalassero alle autorita' competenti questi comportamenti.

Un futuro migliore e' possibile per la Sardegna, i Sardi e tutti gli Italiani in generale se questo tipo di persone e di pratiche scorrette sparissero dalla circolazione.

Costo chiamata e costo orario per intervento urgente elettricista

Vediamo di fare chiarezza sui costi di chiamata e costi orari di intervento di elettricisti in caso di urgenze.

Normalmente un elettricista professionista fa pagare un extra per la chiamata urgente. 

Mediamente si parla di 40 euro (medi ripeto) per la chiamta. A seconda dell’orario, della Provincia e della localizzazione dell’intervento rispetto alla sede dell’elettricista questa cifra puo’ essere tra I 25 euro ad i 60 euro al massimo.

Questo costo extra e’ assolutamente giustificato in quando l’elettricista per seguire la vostra urgenza dovra’ interrompere altri lavori, avere costi di spostamento etc.

Considerate che una volta a casa vostra, l’elettricista potrebbe decidere, se l’intervento e’ estremamente semplice, di non addebitare ulteriori costi o addebitare solamente il costo del poco materiale utilizzato per la riparazione.

Vediamo ora i prezzi all’ora per l’intervento.

Se dopo l’analisi del problema l’elettricista ritiene che sia necessario un intervento di riparazione serio, vi dara’ indicazioni su 1) costo orario manodopera, 2) costo materiale

Anche I questo caso il costo orario della manodopera variera’ a seconda dei seguenti fattori:

1. ·      Difficolta’ dell’intervento
2. ·      Necessita’ di personale aggiuntivo per eseguire la riparazione
3. ·      Localizzazione della vostra abitazione
4. ·      Orario dell’intervento (per esempio se voi lavorate e siete disponibili ad avere elettricista in casa solo la sera o nel week end)

Ad ogni modo la cifra media oraria per un elettricista e’ di circa 35 euro con minimi di 25 euro e massimi di 80 euro all’ora a seconda delle variabili elencate qui sopra.

Il solito buon consiglio e’ di consultare almeno 3 elettricisti diversi e poi, quando si trova quello giusto, e non intend giusto solo a livello di prezzo ma un mix tra professionalita’ e prezzo per voi accetabile, cercate di affidarvi solo ad una persona e di non continurare a cambiare.

Cappotto esterno o cappotto interno per una ristrutturazione a prova di risparmio energetico.

Se si vuole aumentare la coibentazione (isolamento termico) di una casa o appartamento esistente, oltre alla necessaria posa di serramenti a risparmio energetico, e' fondamentale verificare lo stato delle murature esistenti per capire se ci sia bisogno o meno di applicare il cosiddetto cappotto (interno o esterno).

Purtroppo la stragrande maggioranza dei vecchi edifici esistenti hanno una muratura che non offre buoni livelli di isolamento ed e' quindi necessario intervenire count cappotto.

La scelta se applicare o meno il cappotto interno all'abitazione o esterno e' sempre più' spesso presa a seconda della possibilita' del proprietario o dell'inquilino di intervenire parzialmente o integralmente sull'abitazione. La soluzione più' completa e' a mio parere un cappotto esterno ben posato e con materiali di qualità' ma spesso questo non e' possibile perché', ad esempio, in un grande condominio, non vi e' la possibilità' di far approvare all'unanimità' un intervento importante come l'applicazione del cappotto esterno su tutta l'abitazione.

In questi casi il cappotto termico interno e' l'unica soluzione applicabile e consente velocemente di avere un notevole incremento delle prestazioni termiche dell'abitazione. Un cappotto di 3 cm già' cara' la differenza.

I lati negativi del cappotto interno sono una perdita di volumetria dei locali abitati e delle problematiche legate al fatto che si possano comunque avere fenomeni di condensa tra la muratura ed il rivestimento. 

Per evitare questa condensa e' necessario utilizzare tecniche di posa e soprattuto materiali isolanti ad altissime prestazioni e quindi non proprio economici.

Il cappotto interno va posato con molta attenzione perché' occorre che il progettista valuti bene e bilanci la componete di isolamento con la componente di traspirazione delle pareti stesse. Come anticipato sopra, se questi aspetti non vengono accuratamente analizzati e progettati, con l'andare del tempo il cappotto interno potrebbe diventare un problema e non assolvere la sua funzione iniziale creando addirittura muffe.

Per questa ragione e' meglio affidarsi a professionisti per questo tipo di interventi. Pensare di applicare con leggerezza un rivestimento interno improvvisato tanto per risparmiare qualcosa potrebbe dare l'effetto contrario ed addirittura compromettere lo stato delle pareti ed il benessere di chi abita la casa.

Abitazione, pazzo chi pensa di comprare ora! Ristrutturare e’ l’unico investimento consigliato.

Anche se si intravedono debolissimi segnali di ripresa, il mercato delle abitazioni riserva ancora grosse sorprese quindi attenzione agli investimenti.

Negli ultimi anni il mattone e’ crollato ed anche se in quiche regione ci sono piccolo segnali di rialzo dei valori degli immobili il futuro e’ assolutamente incerto e gli analisti prevedono un crollo verticale dei prezzi nei prossimi 5 anni.

Certo le concessioni dei mutui sono aumentate notevolmente negli ultimi mesi ma non bisogna farsi trarre in inganno, il numero delle transazioni e’ si piu’ alto rispetto al recente passato ma minimo rispetto ai tempi pre crisi. Il mattone quindi sta collassando ed il bello deve ancora venire purtroppo. 

Chi non deve assolutamente acquistare farebbe meglio ad aspettare perche’ potremmo assistere ad un crollo del sistema simile a quello che fisiologicamente hanno vissuto Spagna e Stati Uniti qualche anno fa.

Ad aggravare ancora di piu’ la situazione sono le tasse governative che non accennano a dimimuire e laddove apparentemente diminuiscono lo fanno a discapito dei servizi al cittadino.

La ristrutturazione delle case esistenti sembra quindi l’unico sbocco possibile (per chi ha una casa si intende) perche’ I prezzi per la riqualificazione edilizia sono oggi a buon mercato rispetto al boom del passato.

Da notare che i principali media di settore affermano che ci sara’ una ripresa nel 2016 ma per chi ha buona memoria gli stessi media avevano affermato la stessa cosa dal 2008 inavanti, l’anno seguente per loro sarebbe stato l’anno della ripresa dei prezzi e delle vendite.

Dal 2008 ad oggi I prezzi sono SEMPRE INESORABILEMTE CALATI e caleranno ancora per probabilmente i prossimi 15 o 20 anni.

L’economia non e’ piu’ quella di una volta, il mondo ed il sistema economico sono cambiati radicalmente ma questo il mercato dell’edilizia non lo ha ancora capito (o non lo vuole capire) e si arrocca su livelli di prezzo inaccessibili alla maggior parte della popolazione.

Stipulare un mutuo poi, con I tempi che corrono e’ un’azzardo pazzesco quindi ben venga la ristrutturazione per chi ha la fortuna di avere gia’ un’immobile e qualche soldo da parte per ristrutturare.

Ripresa del mercato della Ristrutturazione. I prezzi stabili ma previsti aumenti nel 2016

Finalmente si intravede una ripresa o meglio ripresina nel mercato delle costruzioni in Italia ed a farla da padrone ancora una volta non sono le nuove costruzioni ma le ristrutturazioni edilizie.

Il numero di mutui concessi dalle banche si e’ impennato nell’ultimo anno e con questi anche in numero delle persone che hanno acquistato una casa non nuova ed hanno deciso di ristruturare per tenere bassi i costi. Si perche’ il prezzo delle nuove costruzioni ed il listino di quelle esistenti e’ ancora volutamente fuori portata della quasi totalita’ degli italiani e quindi il mercato del nuovo stenta a riprendersi. 

Certo la crisi economica e l’incertezza del futuro non aiutano ma anche le agenzie immobiliari e le banche stanno facendo la loro parte e volutamente non abbassano i prezzi di listino per non vedersi ridurre drasticamente il capitale in immobili che hanno in portafoglio.

Come ha ben affermato un intervistato durante una trasmissione di Report, la tecnica utilizzata dalle banche ed agenzie immobiliari e “extend and pretend” cioe’ rimanda la diminuzione dei prezzi e aspetta che il mercato di rialzi prima di vendere.  Per le vendite tra privati questo non sta funzionando in quando, sull’usato, si constatano sconti medi del 30 – 50% rispetto ai prezzo pubbblicato.

Perche' i prezzi delle case pubblicati online non sono piu' credibili? Sempre piu' spesso le agenzie immobiliari fanno sconti fino al 50% rispetto al prezzo originale.

Mettiamo il caso di una Villetta singola periferia di Varese, Piacenza o Novara, 150 metri quadri, anno 2005, giardino 300 metri quadri, 3 camere, due bagni, garage etc.
Per una casa di questo tipo (non ristrutturata si intende) , le agenzie immobiliari mettono online o sui vari giornalini un prezzo che va dai 300.000 ai 400.000 euro circa.

Quello che sta pero' succedendo e' che queste case a questi prezzi ed in quelle localizzazioni rimangono invendute per mesi ed a volte anni. Oppure chi acquista non riesce a pagare il mutuo e la casa torna in mano alla banca ed il ciclo si riapre ancora piu' al ribasso.

il problema e' che le agenzie immobiliari e le banche stanno tentando in tutti i modi di non far riallineare i prezzi delle case al potere di acquisto reale tenendo altissimi i prezzi di listino.
la verita' pero' e' che sempre piu' spesso case messe in vendita a 350.000 euro vengono poi vendute a 180.000 euro! (che sarebbe poi un prezzo quasi corretto).

Il ceto medio che una volta acquistava queste case sta scomparendo o non ha piu' certezze quindi questa tipologia di abitazione a questi prezzi e' quella che sta soffrendo di piu'.
Si vedono ancora sul mercato agenzie immobiliari che mettono in vendita appartamenti a Milano per 250.000 euro. Questi appartamenti rimarranno invenduti per anni.

Anche se, stando ai giornali, l'economia da leggerissimi segnali di ripresa, le aziende continuano a chiudere una dopo l'altra...e le agenzie immobiliari e societa' di costruzione continuano a chiudere anche loro una dopo l'atra. Questa crisi ha fatto scoppiare la bolla immobiliare che c'era stata qualche anno fa ed ora i prezzi di acquisto reali scendono vertiginosamente.

chiunque oramai sa che occorre chiedere uno sconto di almeno 25% e fino al 50% sui prezzi pubblicati delle abitazioni o appartamenti. Sembra di essere al mercato del pesce ma purtroppo questo e' uno dei grossi problemi del settore delle costruzioni in Italia.

Un ulteriore discesa dei prezzi delle abitazioni e' prevista per il 2015.
Si prevede un crollo del 7% dei prezzi di listino nei 2015
ed un ulteriore discesa del 7 o 8% nel 2016

De dovete acquistare e l'agenzia immobiliare non si muove dalla sue posizioni, non acquistate, aspettate. Tra due anni quella stessa casa costera' 15% in meno di media e quella agenzia immobiliare probabilmente sara' fallita.
Ci sono anche agenzie immobiliari serie ma purtroppo sono poche. Trattare direttamente con il privato e' sepre la cosa migliore. Soprattutto di questi tempi.

Ristrutturare il bagno con il piu' bel mosaico di vetro del Mondo

Vorrei segnalare una linea di mosaico e piastrelle di vetro che stanno diventando popolarissime a livello mondiale. Un prodotto unico di design che in questo momento e' molto di moda tra designer ed architetti.

Per tutti i dettagli vi invito a dare un'occhiata alla galleria immagini presente a questo link: piastrelle di vetro e mosaico di vetro

www.interstyle.ca

Quanto costa idraulico all’ora?

Ecco una lista dettagliata delle tariffe orarie di indraulici suddivise per regione. 

Sono dati indicativi ma comunque soggetti a variazioni a seconda della tipologia di intervento specifico. Dai costi indicati sono ovviamente escusi materiali e strumenti vari utilizzati dall’Idraulico.

Una nota importante e’ questi prezzi sono riferiti ad interventi standard programmati e non a chiamate d’urgenza per risolvere perdite d’acqua o malfunzionamenti di impianti vari.

• Tariffa oraria media idraulico in Lombardia,Veneto, Piemonte:,Emilia Romagna e Liguaria: 28 euro/ora
• Tariffa oraria media idraulico in Trentino Alto Adige, Friuli Venezia Giulia, Valle D’Aosta: 29 euro/ora
• Tariffa oraria media idraulico in Toscana, Marche, Lazio, Umbria, Abruzzo: 26 euro/ora
• Tariffa oraria media idraulico in Puglia, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Sicilia e Sardegna: 24 euro/ora

Pur essedo prezzi indicativi e medi, si possono osservare comunque differenze rilevanti tra le varie aree geografiche della nostra penisola.

E’ comunque sempre consigliabile programmare lavori di manutenzione in anticipo e ciclicamente per poter contrattare e gestire meglio i costi del professionista ed anche dei materiali degli impianti.

I costi per interventi urgenti possono essere superiori anche del 100% rispetto alle tariffe standard, soprattutto se sono fuori orario e trattano impianti complessi.

Per quel che riguarda gli impianti, il consiglio e’ di contattare (ove possibile) un tecnico esperto dell’impianto specifico per risparmiare tempo e soldi ad avere la riparazione o manutenzione adatta al tipo di impianto e non improvvisata. 

Utilizzare parti di ricambio non certificate o non esatte potrebbe comportare probemi notevoli e creare anche situazioni di pericolo per gli abitanti dell’abitazione.

Quali sono i serramenti migliori da installare quando si decide di ristrutturare casa?

Nella maggior parte delle vecchie abitazioni in Italia sono installati serramenti in alluminio semplici (non a risparmio energetico) o serramenti in legno perche’ queste erano le due tecnologie piu’ diffuse all’epoca.

Oggi sono disponibili sul mercato almeno 4 macro tipologie di serramenti.

• Infissi in Legno
• Infissi in PVC (Plastica)
• Infissi in Acciaio a taglio termico
• Infissi in Alluminio a taglio termico

Qualche azienda propone ancora serramenti in acciaio o alluminio senza il taglio termico ma vi garantisco che e’ una pura follia acquistarli soprattutto perche’ lo spreco evergetico e’ elevatissimo in quanto questi serramenti semplici disperdono moltissimo calore.

Per chi non sapesse cos’e’ il serramento a taglio termico possiamo dare una definizione molto semplice.

Il taglio termico viene creato inserendo un materiale altamente isolante (solitamente plastica o resina) tra due materiali  conduttori per interrompere il passaggio del calore (sia in ingresso sia in uscita).

In questo modo il calore viene tenuto dentro (l’abitazione) o bloccato fuori (dell’abitazione). Ricordatevi che con calore si intende anche il freddo in quanto il “freddo” di per se stesso non esiste ma e’ semplicemente una riduzione della quantia’ di calore.

Tornando alle 4 tipologie di serramenti da considerare quando si ristruttura, gli infissi in legno e quelli in PVC (materiali plastici) sono i piu’ isolanti in assoluto perche’ sono costituiti da materiali che di per se stessi sono isolanti.

I serramenti in Alluminio o Acciaio a taglio termico hanno delle buone caratteristiche di resistenza nel tempo ad esempio ma hanno contro un miniore potere isolante ed una capacita’ di accumulo del calore molto elevata.

Per questa ragione oggi i serramenti piu’ diffusi stanno diventando quelli in plastica di vario tipo perche’ estremamente isolanti soprattutto se dodati di vetri a doppia o tripla camera.

Vorrei ricordare per i meno esperti che la maggior parte del calore passa attraverso la parte vetrata (anche ed ovviamente perche’ e’ piu’ ampia) e quindi non ha senso acquistare un serramento molto isolante per poi aver montato un vetro semplice.

Uno dei pochi problemi che hanno i serramenti in PVC o in legno e’ che nel tempo si deteriorano. La plastica per esempio, esposta al sole e con il tempo tende naturalmente ad “incrudire” e si verifica il fenomeno della sfarinatura della plastica. Il legno ha ovviamente tutte le problematiche proprie di questo materiale naturale e richiede manutenzione dopo qualche anno (verniciatura ad esempio).

Per i piu’ ecologisti e’ suggeribile un serramento in alluminio, acciaio o legno in quanto sono materiali riciclabili al 100% (i primi due) e biodegradabili (il legno).

I prezzi variano moltissimo a seconda del tipo di vetro che si monta o della componentistica tipo maniglie etc.

In Italia ci sono numerosi produttori di serramenti di tutte le tipologie. Normalmente viene fornito un servizio chiavi in mano.

Fate attenzione all’installazione. Ancora una volta e’ tecnicamente insensato installare un serramento eccellente in modo non corretto in quando sarebbe, per semplificare, come voler tappare un buco quadrato con una sfera rotonda.

Case in Legno, facili e veloci da costruire, ecologiche, antisismiche e senza MUFFA!

Quanti di noi hanno o hanno avuto il problema della muffa in casa, sulle pareti del bagno, cucina, sala, in cantina etc? Sicuramente il 90% di chi vive ho ha vissuto in una tipica casa italiana in muratura si e’ trovato a fare i conti con la maledetta Muffa.

La muffa, oltre che essere tossica per se stessi e soprattutto per i bambini, e’ antiestetica e costosa da rimuovere in modo definitivo. Purtroppo la stragrande maggioranza delle abitazioni in Italia, soprattutto nelle zone umide, e’ colpito da questa piaga.

Il cemento o/e mattoni che compongono i muri delle case fanno passare e trattengono allo stesso tempo l’umidita’ e questo da origine alla muffa.

Si possono prendere numerosi accorgimenti per cercare di ridurre l’insorgenza della muffa ma e’ una lotta impari e costosa perche’ il problema persiste ed e’ la muratura.

In America, Nord Europa e molte altre nazioni il fenomeno della muffa e’ praticamente sconosciuto semplicemente perche’ gli edifici sono progettati e costruiti in legno con dei materiali isolanti ad alte prestazioni.

Un altro vantaggio delle case in legno e’ la velocita’ di costruzione, si parla di pochissimi mesi.

In Italia purtroppo le case in legno sono poco diffuse perche’ nell’immaginario colletivo sono sinonimo di poverta’ e bassa qualita’. Nella realta’ e’ tutto il contrario. Una casa in leglio di medio livello ha prestazioni energetiche elevatissime (il legno e’ uno dei migliori materiali isolanti al mondo), elimina quali completamente il fenomeno della muffa, e’ biodegradabile, facile e veloce da costruire e da modificare e...antisismiche di natura!

Ci sono oggi produttori di case in legno di ottima qualita’ .

La casa nella foto qui sotto costa al metro quadro circa 1500 euro, un buco di appartamento di 100 m2 in condizioni decenti ma vecchio di decenni a Varese, Milano, Roma , Padova o Torino costa tra i 2000 e 3500 euro al metro quadro.

Ecco cosa si puo' acquistare con 1500 euro al metro quadro se si ha gia' la terra:

Come si puo’ vedere dalle foto siamo in un'altra dimensione.

Se dovete costruire casa ed avete un terreno edificabile vi suggerirei di farci un pensierino. Questo e’ il futuro delle costruzioni anche qui.